龍巖市人民政府辦公室

關于進一步加強物業管理工作的意見

龍政辦〔2021〕53號

各縣（市、區）人民政府，市直有關單位：

　　為進一步加強和改進我市物業管理工作，理順管理體制，完善監管機制，提高物業管理服務水平，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善小區居民生活和居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《福建省物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本意見。

一、指導思想

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，***貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入落實習近平總書記關于城市管理工作的重要講話重要指示批示精神和來閩考察重要講話精神，緊扣《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》總體要求，堅持以人民為中心的發展思想，大力推進“近鄰黨建”，積極創建“紅色物業”，構建法治化、現代化、服務型的物業管理體系，***提升我市物業管理服務質量和水平，建設有溫度的幸福龍巖。

二、主要工作

　　（一）健全和完善物業管理監管工作機制

　　1．市級加強統籌協調。建立市級物業管理聯席會議，成員由市城市管理局、市場監管局、公安局、住建局、信訪局、司法局、財政局、發改委、民政局、自然資源局、生態環境局、人防辦、衛健委、應急管理局、消防救援支隊，各縣（市、區）政府以及供電、供水、供氣、通信、有線電視等公共服務單位組成，必要時邀請市委組織部、市中級人民法院、市檢察院等有關單位參與聯席會議，負責研究制定全市物業管理工作相關政策，部署重要活動，統籌協調重大問題。聯席會議辦公室設在市城市管理局，負責日常工作。

　　2．縣級負責具體落實。各縣（市、區）政府強化組織領導，形成主要領導親自部署、分管領導具體落實、各級各部門協同推進的工作格局。建立縣級物業管理聯席會議，認真研究落實《民法典》《福建省物業管理條例》等法律法規的新規定、新要求。根據“近鄰黨建”“紅色物業”工作要求，提高業主委員會組建率、物業服務覆蓋率、基層黨組織覆蓋率。要制定年度計劃，明確工作目標，組織鄉鎮（街道）、村（社區）統籌推進物業管理的監督管理、宣傳培訓等各項工作，并加強檢查考核。

　　3．鄉鎮（街道）落實屬地責任。鄉鎮（街道）要建立物業管理“一把手”親自抓的工作機制，結合管理體制改革，明確物業管理的監督管理工作機構，優化力量配置，統籌做好轄區內物業管理的監督管理工作。建立聯席會議工作機制、糾紛化解機制，調處物業管理活動過程中的各類投訴糾紛，做到“接訴即辦”“未訴先辦”，并按改革推進情況加大綜合執法力度。推進住宅小區成立業主委員會，指導、監督業主委員會開展工作。

　　4．村（社區）抓好日常管理。村（社區）要建立議事協商機制，組織業主委員會或小區其他自治組織、物業服務企業、掛鉤單位、居民代表等定期開展議事協商，協調解決物業管理問題，調處矛盾糾紛。協助鄉鎮（街道）對業主委員會或小區其他自治組織履職情況進行監督，協助鄉鎮（街道）、物業管理主管部門對物業服務企業履約情況進行監督、考評。積極引導業主自治管理，推動小區黨支部建設，推動物業服務企業建立黨組織。

　　5．各級職能部門、服務單位聯動履職。各級物業管理聯席會議成員單位按照“誰主管，誰負責；誰查處，誰抄告”的原則，嚴格落實“執法力量進小區”，加大對物業管理區域內相關違法行為的日常行政執法檢查，嚴格依法查處各類違法行為，并將與物業服務企業相關的處理決定抄告物業管理主管部門納入信用監管體系并實際運用。

　　（1）城市管理部門。負責組織實施物業管理的法律法規，制定本轄區物業管理相關政策；負責對物業服務企業的服務質量、服務行為進行日常監督檢查；負責對住宅專項維修資金進行監管；負責對物業服務企業未公示公開服務內容、服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、公共部位經營收益情況、公共水電公攤情況等內容進行監管；負責查處擅自改變物業管理用房、公共設施用途等違反《物業管理條例》《福建省物業管理條例》的相關違法行為；負責查處物業管理區域內違法建設、城市飲食服務業油煙污染等集中由城市管理部門行使行政處罰權的違法行為。

　　（2）公安部門：負責指導督促物業服務企業和秩序維護人員開展安全防范，指導監督物業管理區域內的安全設施建設，對物業管理區域內治安、流動人員、車輛停放進行監督檢查；指導監督物業服務企業落實自招保安員單位開展保安服務、持證上崗、登記備案、規范穿著2011式保安服等保安監管措施；查處燃放******行為；查處家庭娛樂、飼養動物產生噪聲及在午間和夜間裝修活動影響他人正常生活等違反《治安管理處罰法》相關規定的行為。

　　（3）市場監管部門：負責指導物業服務企業做好物業服務收費公示工作，對物業服務收費行為進行監督管理，查處屬***收費的行為；負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行監督檢查；負責各類市場主體的注冊登記，依法依職責查處無照經營行為。

　　（4）消防救援部門：負責查處物業服務企業未按要求維護管理物業管理區域內的共用消防設施、未按要求提供消防安全防范服務的行為；查處占用、堵塞、封閉疏散通道和安全出口，占用小區消防車通道、消防車登高操作場地，及損壞消防設施等消防違法行為。

　　（5）住建部門：負責督促施工單位履行對承建的房屋建筑在保修范圍和保修期限內發生質量問題的保修合同義務。

　　（6）自然資源部門：負責物業管理區域內建設工程及各類配套建設的審批、批后跟蹤監管及規劃核實。

　　（7）生態環境部門：負責指導物業服務企業做好生態環境保護工作，在職責范圍內依法查處環境違法行為。

　　（8）民政部門：負責對物業管理區域內規劃設置的社區服務用房進行監管；對符合非營利法人登記條件的業主委員會予以登記。

　　（9）供電、供水、供氣、通信、有線電視等公共服務單位：負責物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護；向***終用戶收費相關費用，積極推動“一戶一表”“一戶一號”改造，減少中間收費環節。

　　（二）推進業委會規范化法治化建設

　　6．建立黨組織領導下的業主自治機制。大力推進“近鄰黨建”，各縣（市、區）政府要積極推進“紅色業委會”建設，將黨組織建在小區上，使黨的領導根植于物業管理的全過程。村（居）民委員會應摸清轄區底數，制定目標計劃，推動建設在村（社區）黨組織領導下的小區治理機制，主動引導、推薦符合條件的黨員業主或村（居）民委員會中任職的業主按法定程序參選業主委員會委員，確保“紅色業委會”占比不斷提升。業主大會已成立但未選舉產生業主委員會，或者業主委員會任期屆滿未如期換屆改選的，可按《福建省物業管理條例》規定，由鄉鎮人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理委員會，依法代為履行業主委員會的職責。鄉鎮人民政府或街道辦事處、村（居）民委員會在收到業主委員會換屆報告后，應在7日內依法介入、指導協調業主委員會換屆工作。

　　7．完善業主委員會的監督和管理機制。業主委員會應當嚴格遵守業主大會制定的議事規則和管理規約，規范印章管理和財務管理，實施小區所有事項、資金公示公開制度，村（居）民委員會對印章使用、財務管理予以監督，業主大會、業主委員會印章可由業主大會、業主委員會委托小區黨支部或村（居）民委員會保管。嚴格規范小區公共收益資金管理，公共收益資金使用接受全體業主的監督，鄉鎮（街道）應當每季度進行一次***檢查，鼓勵業主大會或業主委員會在鄉鎮（街道）開設小區公共收益資金賬戶。

　　8．推進業主委員會誠信建設。業主委員會存在***使用公共收益、***作出決定等損害全體業主利益行為或未按照業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程規定履職盡責的，縣（市、區）物業管理主管部門可根據《福建省物業管理條例》第七十七條規定，責令限期改正，沒收違法所得，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員處以罰款，涉嫌***的，依法追究刑事責任。

　　（三）構建質價相符的物業服務市場環境

　　9．建立健全物業管理制度與示范文本。建立健全物業管理各項制度，完善規則統一、要求明確、公開透明、具有可操作性的物業服務管理參考標準，制定管理規約示范文本、業主大會議事規則示范文本、物業服務合同示范文本、前期物業服務合同示范文本等，將黨建引領物業管理活動、選聘續聘物業服務企業規則、重大事項表決規則等內容寫入示范文本，規范參與物業服務各方行為。

　　10．多方參與規范承接查驗工作。新建住宅物業交付使用前，建設單位應當按規定組織村（居）民委員會、業主代表、物業管理***或專業機構參與承接查驗工作，建設單位聘請其他專業機構參與的，村（居）民委員會可以委托物業管理***一同參與監督。對承接查驗發現的問題，物業服務企業應當書面通知建設單位及時解決并復驗，直***辦理物業交接手續，確保物業服務能正常開展；建設單位未整改落實的，新建物業不得移交給物業服務企業，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當配合物業管理主管部門開展監督工作。建設單位拒絕組織承接查驗或不按要求整改存在問題的，由各縣（市、區）物業管理主管部門按相關規定給予行政處罰，并將處罰情況抄告住建部門，由住建部門依法將相關建設單位納入住建領域信用評價系統。要全過程梳理承接查驗各個環節，提升承接查驗標準化水平，并創新承接查驗檔案管理，確保承接查驗工作的完整性和可追溯性，實現“一個項目，一套檔案”。物業服務終止時，物業服務企業應當以書面清單的方式將承接查驗材料進行完整移交。

　　11．加強住宅專項維修資金管理。按照“取之于業主，用之于業主”的總體要求，提高住宅專項維修資金繳交率，加快完善住宅專項維修資金管理相關政策，***圍繞完善基礎數據、提高使用效率、改善存儲方式、推進維修資金補建和續籌等方面健全機制，簡化資金申領流程，特別是緊急情況下使用專項維修資金的流程，按要求將消防、給排水等基礎設施改造及電梯大修改造列入專項維修資金使用范圍。專項維修資金的余額不足***期專項維修資金金額百分之三十的，專項維修資金管理部門要及時向業主和業主委員會發出續交通知，業主委員會要督促業主續交。

　　12．加強物業服務市場監管。完善物業管理專家庫建設，做好對物業服務企業“雙隨機”檢查，健全常態化監管機制，加強執法檢查，發現問題及時督促整改。通過履約考評完善物業服務企業信用評價體系，建立物業服務企業及其主要負責人信用情況與政府信用平臺對接機制，建立分類獎懲制度，將物業服務企業信用情況作為選聘續聘的重要指標，加強物業服務企業選聘和退出管理機制建設。持續開展物業管理領域掃黑除惡專項斗爭，推動行業健康有序發展。

　　13．扶持物業服務行業高質量發展。建立和完善公開透明、質價相符的物業服務市場機制，推動物業服務專業化、連鎖化、品牌化發展。鼓勵物業服務企業多樣化、多元化經營，采用現代信息技術手段，大力發展智慧物業。建立優質物業服務企業發展激勵機制，以企業的在管面積、從業人數、稅費繳納、紅色物業、智慧建設及***情況等為指標，每年進行評定并給予政策扶持或資金獎勵，逐步提升我市物業服務行業的社會形象。

　　14．發揮***作用。建強物業***，指導物業***加強對物業服務企業和從業人員的行業自律性監管，大力推進物業服務企業黨建，把黨的政治優勢、組織優勢轉化為行業、企業發展優勢；定期更新行業服務標準、公布物業服務收費市場動態信息、開展業務培訓，開展并公布物業服務質量評價，協助主管部門開展物業服務企業及從業人員的信用評價，提高專業能力和服務水平；鼓勵物業服務企業之間通過合作優勢互補，形成品牌效應。

　　15．推進老舊小區提升改造。完善老舊小區基礎設施建設，推動無物業管理的老舊小區引入物業服務，提升老舊小區的宜居環境。推動電動自行車集中充電點建設，整治電動自行車***充電、***停放問題。鼓勵縣（市、區）政府組建公益性、企業化物業服務實體，以“低價有償+志愿服務”的方式，將物業服務融入社區治理。對參與老舊小區物業服務的企業，根據相關規定在符合條件下依法可獲得信用信息記分。

　　16．推動建設綠色生態小區。自然資源、住建等相關部門在規劃建設及驗收住宅小區項目時，要確保小區綠地率，避免幕墻的光污染問題，盡可能采用綠色環保材料；各縣（市、區）政府在老舊小區改造過程中，要將綠色生態理念貫穿改造全過程；物業服務企業要將綠色、節能、宜居融入物業管理內容，依法依合同做好優化綠植養護、推進垃圾分類、完善停車設施、減少公攤水電浪費等方面工作，提高生態小區物業管理水平。

　　（四）提升物業管理信息化智能化水平

　　17．夯實物業基礎信息。住建、自然資源等部門配合提供物業管理項目的房屋及業主信息，通過數據共享實現互聯互通。物業管理主管部門要不斷收集、整合和修正相關信息，完善物業管理項目房屋數量、面積、戶數、建成年代、專項維修資金情況等基本信息，充實完善物業管理數據庫。

　　18．建設物業管理信息系統。充分利用信息化手段加強物業管理，建成涵蓋部門管理、房屋信息、業主信息、企業信息、業主委員會運行、專項維修資金管理等模塊的物業管理服務系統，實現物業繳費、監督評價、公示公開、維修審批等項目網上辦理功能。推進業主投票表決電子化，經身份認定的業主賬號產生的投票結果認定為業主本人投票，提高表決效率。

三、保障措施

（一）加強組織領導

各縣（市、區）要加強對物業管理工作的組織領導，縣級領導親自抓，鄉鎮（街道）領導具體抓，村（居）主干協同抓，各級各部門密切配合，形成層層抓落實的工作機制；要結合本意見和地方實際，制定細化措施，按照賦權、下沉、增效的工作要求，在資金、人員力量等方面加大對街道（鄉鎮）的支持力度。

　　（二）做好宣傳培訓

有關部門要加強宣傳引導，及時發現優質物業服務企業、***業主委員會，樹立先進典型，并通過網絡、電視、廣播、***等多樣化渠道宣傳先進典型，增強全社會對物業管理的認識、理解；各縣（市、區）政府每年要評選一批優質物業服務企業、***業主委員會、優質小區，并可給予資金、信用加分等獎勵；要開展形式多樣的培訓活動，加強對物業服務企業、業主委員會或小區其他自治組織的政策指導和培訓，使其更好地發揮作用、服務業主。

　　（三）勇于創新突破

物業管理工作涉及千家萬戶，涉及人民群眾切身利益。有關部門要主動作為、勇于擔當，鼓勵基層單位在一線工作中，主動探索，改革創新，總結經驗，交流推廣，推動物業管理不斷實現新的發展。

　　龍巖市人民政府辦公室      

　　2021年5月28日